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　　財政部昨晚下發通知，從下月起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。中國人民銀行昨日也公布，從今年10月27日起，對于首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款申請者，其首付款比例最低可降至20%。對于“改善型普通自住房”的定義，央行昨日未做解釋。央行稱，金融機構將在本月27日前完成實施細則的擬定工作，借款人可向貸款銀行咨詢。央行還表示，為控制信貸風險，借款人月供支出不高于其月收入50%的政策將保持不變。不過，“改善型普通自住房”這個全新提法，必然將引起學術界的強烈好奇。

　　除了稅收政策外，地方上的救市行為也得到財政部高調支持，財政部昨天明確表示，“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。”目前杭州、西安、長沙、廈門、上海等城市紛紛出臺樓市救市措施，主要包括放寬第二套房貸款、減免購房的相關稅費、為購房者提供財政補貼、延長還款期限、調高公積金貸款上限、購買商品房可辦理戶口等。在目前樓市交易量萎縮嚴重的情況下，下調房地產交易稅收的主要目的，還是刺激樓市需求。另外有可能松動的稅費還包括營業稅和個人所得稅。而按現行規定，消費者購置一套房產證未滿5年的二手房，要征收5%的營業稅，而個人賣房凈收入的20%要繳納個人所得稅。此外，房地產開發商需要繳納的土地增值稅也屬于交易環節稅費。

　　從歷次房地產調控來看，調控政策從出臺到達成目標，時滯在1.5-2年左右，這意味著在反向調控政策出臺之初，既有趨勢仍將保持：例1、2003年2月開始調控住房供給總量，2004年6月住宅開工面積增速才開始下滑，時滯為17個月。如果以房地產投資增速的下滑為準，那么時滯更長；例2、針對住房價格的調控始于2005年3月，但房價的首次下跌出現2006年9月，時滯為18個月。但緊縮性的政策并未就此放松；例3、2006年11月開始，全國房價再次加速上漲。央行開始實行嚴厲的調控政策。緊縮性政策的效果直到2007年10月份才有所顯現。

　　從A股市場的表現來看，盡管地產板塊昨日大跌嚴重挫傷了大盤人氣，但自9月9日以來，地產股整體走勢強于大盤。宏觀政策方面的松動是支撐房地產行業前期相對抗跌的主要原因。國務院總理溫家寶10月17日主持召開的國務院常務會議時提出，要“加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房”。這從較高層面支持了房地產市場，而微觀層面可操作的政策尚需政府去細化。目前市場面臨的主要問題是市場信心缺失帶來的觀望氣氛濃郁從而導致市場成交量大幅下跌，正如市場信心的缺失非一日之寒，市場信心的提升也非短時間可以實現，因此政策的影響力需要時間去釋放。

　　不過，由于07年房地產市場的火爆(07年供需比為0.76)，刺激了房地產加速投資，導致2008年和2009年供應出現大幅增長，隨著08年市場進入調整期，投資減緩，在中國市場具有長期剛性需求背景下，供求關系將重新回到平衡，從供求關系看，預計2010年房地產市場將回暖。由于房地產投資占GDP比例大概在8%左右，為了保持經濟平穩增長，不排除中央政府會對房地產行業繼續適當改變對房地產的調控政策，屆時，將會縮短房地產調整周期。國信證券經濟研究所近期也就四季度和明年上半年看好的行業，向上海地區基金公司的投資總監與研究總監進行問卷調查。問卷顯示，09年上半年較08下半年有明顯改觀的行業有房地產行業、信息技術。

　　整體來看，此次對房地產行業的救市影響偏于正面，但目前地產的股價相對估值普遍較高。投資者對此應持謹慎態度，如有反彈需及時調低配置。理由是：(1)行業基本面的向下使得股價持續反彈缺乏持續催化劑；(2)行業最悲觀的情況并沒有到來，部分開發商對政策偏于樂觀的預期將導致其反應速度相對滯后，導致價格的調整速度放慢，延長行業的調整周期；(3)目前市場股價對應的RNAV折價幅度為10%-20%，PB為1.9倍左右，基本反映了10%-15%的房價下跌的預期。但是房價下跌10%導致土地資產重估減值在20%-30%左右，基于目前土地市場價格的相對堅挺，這部分價值調整反映并不充分，而且一線公司的估值高于二線公司。此外，需要提醒投資者的是，降息通道的前期，對降息的預期會刺激反復反彈行情，但是時間點難以把握，并且難以改變行業下行的趨勢；另外部分剛性需求被抑制過度后可能會在某點爆發，但并不代表行業反轉的出現。

　　各券商機構對房地產行業的分析匯總：

　　招商證券：總體上中國房地產股票估值的底線大約在1.3-1.5倍PB左右，PB估值確立了房地產股的底部。政策調控總體向好。這與其他行業有很大的不同。而且現在的股價總體已經反映了房價還要下跌30-40%的預期。建議投資者把握交易性的機會。

　　國金證券:本次出臺政策明確傳遞了中央政府刺激需求的態度，房價大幅波動風險降低，市場銷售也有望得到一定改觀，地產股短期表現將超越市場。但目前對改善型普通自住房標準界定尚不明確，而受制于國內國際經濟環境，市場的調整周期也不會立即結束，對地產的建議是波段操作。

　　中信證券:地產政策的松動有助于需求的釋放，經濟增長的“助推器”，企業的信心恢復有助于房地產投資的增長，有助于維持宏觀經濟的穩定增長。該項政策是整個板塊的機會，在繼續維持行業強于大勢的同時，優中選優。

　　海通證券:此次政策出臺的背景在于，第一，房地產市場持續低迷，大中城市房地產銷售價格指數同比漲幅放緩，環比出現下降，并且房地產市場的低迷已影響到建材、鋼鐵等行業；第二，三季度經濟數據顯示，經濟增長速度下降較快，管理層擔心經濟收縮過快導致硬著陸，而房地產市場不振是經濟下行的重要原因，房地產市場持續萎縮，經濟將加速下行；第三，不支持政府救樓市的聲音主要原因是考慮到購房者的支付能力，下調首付款比例則提高了買方的消費力。如果經濟數據下滑過快，政府仍會采取更多的財政措施。

　　國信證券：政府在這非常時刻重塑房地產支柱產業地位將對延緩經濟進一步下行起著關鍵性作用。但對下調購房契稅稅率能否起到較好的作用持懷疑態度，房地產市場能否重塑信心還有賴進一步力度較大的政策出臺。

　　申銀萬國：政策改變博弈格局，短期或刺激成交量回升，長期效果仍有待觀察。在這一攬子政策的出臺，短期內可能會帶來成交量的回升。一方面，政策的出臺本身會刺激一部分購房者入市，特別是前期累計了部分住房需求者可能會順時入市；另一方面，部分開發商也會借政策之機加大促銷力度，加速現金回流。

　　東方證券：在國務院會議召開后不到5天，與此直接相關的兩條政策就相繼出臺，反映出政府維持經濟平穩較快發展的態度異常堅決，相關部委貫徹執行中央政府政策的具體措施也非常到位。而此次中央房地產政策的明確松動，將為各地方政府全面鋪開“房地產救市”行動提供更多推動力。

　　免責聲明：本文根據今日投資在線分析師平臺的數據進行編輯，不代表今日投資的觀點，本篇文章僅供參考，不能做為投資的依據，投資者宜謹慎控制投資風險。