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　　財(cái)政部昨晚下發(fā)通知，從下月起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。中國人民銀行昨日也公布，從今年10月27日起，對(duì)于首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款申請(qǐng)者，其首付款比例最低可降至20%。對(duì)于“改善型普通自住房”的定義，央行昨日未做解釋。央行稱，金融機(jī)構(gòu)將在本月27日前完成實(shí)施細(xì)則的擬定工作，借款人可向貸款銀行咨詢。央行還表示，為控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，借款人月供支出不高于其月收入50%的政策將保持不變。不過，“改善型普通自住房”這個(gè)全新提法，必然將引起學(xué)術(shù)界的強(qiáng)烈好奇。

　　除了稅收政策外，地方上的救市行為也得到財(cái)政部高調(diào)支持，財(cái)政部昨天明確表示，“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。”目前杭州、西安、長沙、廈門、上海等城市紛紛出臺(tái)樓市救市措施，主要包括放寬第二套房貸款、減免購房的相關(guān)稅費(fèi)、為購房者提供財(cái)政補(bǔ)貼、延長還款期限、調(diào)高公積金貸款上限、購買商品房可辦理戶口等。在目前樓市交易量萎縮嚴(yán)重的情況下，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅收的主要目的，還是刺激樓市需求。另外有可能松動(dòng)的稅費(fèi)還包括營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。而按現(xiàn)行規(guī)定，消費(fèi)者購置一套房產(chǎn)證未滿5年的二手房，要征收5%的營業(yè)稅，而個(gè)人賣房凈收入的20%要繳納個(gè)人所得稅。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納的土地增值稅也屬于交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。

　　從歷次房地產(chǎn)調(diào)控來看，調(diào)控政策從出臺(tái)到達(dá)成目標(biāo)，時(shí)滯在1.5-2年左右，這意味著在反向調(diào)控政策出臺(tái)之初，既有趨勢(shì)仍將保持：例1、2003年2月開始調(diào)控住房供給總量，2004年6月住宅開工面積增速才開始下滑，時(shí)滯為17個(gè)月。如果以房地產(chǎn)投資增速的下滑為準(zhǔn)，那么時(shí)滯更長；例2、針對(duì)住房價(jià)格的調(diào)控始于2005年3月，但房價(jià)的首次下跌出現(xiàn)2006年9月，時(shí)滯為18個(gè)月。但緊縮性的政策并未就此放松；例3、2006年11月開始，全國房價(jià)再次加速上漲。央行開始實(shí)行嚴(yán)厲的調(diào)控政策。緊縮性政策的效果直到2007年10月份才有所顯現(xiàn)。

　　從A股市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，盡管地產(chǎn)板塊昨日大跌嚴(yán)重挫傷了大盤人氣，但自9月9日以來，地產(chǎn)股整體走勢(shì)強(qiáng)于大盤。宏觀政策方面的松動(dòng)是支撐房地產(chǎn)行業(yè)前期相對(duì)抗跌的主要原因。國務(wù)院總理溫家寶10月17日主持召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)提出，要“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房”。這從較高層面支持了房地產(chǎn)市場(chǎng)，而微觀層面可操作的政策尚需政府去細(xì)化。目前市場(chǎng)面臨的主要問題是市場(chǎng)信心缺失帶來的觀望氣氛濃郁從而導(dǎo)致市場(chǎng)成交量大幅下跌，正如市場(chǎng)信心的缺失非一日之寒，市場(chǎng)信心的提升也非短時(shí)間可以實(shí)現(xiàn)，因此政策的影響力需要時(shí)間去釋放。

　　不過，由于07年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆(07年供需比為0.76)，刺激了房地產(chǎn)加速投資，導(dǎo)致2008年和2009年供應(yīng)出現(xiàn)大幅增長，隨著08年市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，投資減緩，在中國市場(chǎng)具有長期剛性需求背景下，供求關(guān)系將重新回到平衡，從供求關(guān)系看，預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)將回暖。由于房地產(chǎn)投資占GDP比例大概在8%左右，為了保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，不排除中央政府會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)適當(dāng)改變對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，屆時(shí)，將會(huì)縮短房地產(chǎn)調(diào)整周期。國信證券經(jīng)濟(jì)研究所近期也就四季度和明年上半年看好的行業(yè)，向上海地區(qū)基金公司的投資總監(jiān)與研究總監(jiān)進(jìn)行問卷調(diào)查。問卷顯示，09年上半年較08下半年有明顯改觀的行業(yè)有房地產(chǎn)行業(yè)、信息技術(shù)。

　　整體來看，此次對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的救市影響偏于正面，但目前地產(chǎn)的股價(jià)相對(duì)估值普遍較高。投資者對(duì)此應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，如有反彈需及時(shí)調(diào)低配置。理由是：(1)行業(yè)基本面的向下使得股價(jià)持續(xù)反彈缺乏持續(xù)催化劑；(2)行業(yè)最悲觀的情況并沒有到來，部分開發(fā)商對(duì)政策偏于樂觀的預(yù)期將導(dǎo)致其反應(yīng)速度相對(duì)滯后，導(dǎo)致價(jià)格的調(diào)整速度放慢，延長行業(yè)的調(diào)整周期；(3)目前市場(chǎng)股價(jià)對(duì)應(yīng)的RNAV折價(jià)幅度為10%-20%，PB為1.9倍左右，基本反映了10%-15%的房價(jià)下跌的預(yù)期。但是房價(jià)下跌10%導(dǎo)致土地資產(chǎn)重估減值在20%-30%左右，基于目前土地市場(chǎng)價(jià)格的相對(duì)堅(jiān)挺，這部分價(jià)值調(diào)整反映并不充分，而且一線公司的估值高于二線公司。此外，需要提醒投資者的是，降息通道的前期，對(duì)降息的預(yù)期會(huì)刺激反復(fù)反彈行情，但是時(shí)間點(diǎn)難以把握，并且難以改變行業(yè)下行的趨勢(shì)；另外部分剛性需求被抑制過度后可能會(huì)在某點(diǎn)爆發(fā)，但并不代表行業(yè)反轉(zhuǎn)的出現(xiàn)。

　　各券商機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的分析匯總：

　　招商證券：總體上中國房地產(chǎn)股票估值的底線大約在1.3-1.5倍PB左右，PB估值確立了房地產(chǎn)股的底部。政策調(diào)控總體向好。這與其他行業(yè)有很大的不同。而且現(xiàn)在的股價(jià)總體已經(jīng)反映了房價(jià)還要下跌30-40%的預(yù)期。建議投資者把握交易性的機(jī)會(huì)。

　　國金證券:本次出臺(tái)政策明確傳遞了中央政府刺激需求的態(tài)度，房價(jià)大幅波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)降低，市場(chǎng)銷售也有望得到一定改觀，地產(chǎn)股短期表現(xiàn)將超越市場(chǎng)。但目前對(duì)改善型普通自住房標(biāo)準(zhǔn)界定尚不明確，而受制于國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境，市場(chǎng)的調(diào)整周期也不會(huì)立即結(jié)束，對(duì)地產(chǎn)的建議是波段操作。

　　中信證券:地產(chǎn)政策的松動(dòng)有助于需求的釋放，經(jīng)濟(jì)增長的“助推器”，企業(yè)的信心恢復(fù)有助于房地產(chǎn)投資的增長，有助于維持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。該項(xiàng)政策是整個(gè)板塊的機(jī)會(huì)，在繼續(xù)維持行業(yè)強(qiáng)于大勢(shì)的同時(shí)，優(yōu)中選優(yōu)。

　　海通證券:此次政策出臺(tái)的背景在于，第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅放緩，環(huán)比出現(xiàn)下降，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷已影響到建材、鋼鐵等行業(yè)；第二，三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)增長速度下降較快，管理層擔(dān)心經(jīng)濟(jì)收縮過快導(dǎo)致硬著陸，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不振是經(jīng)濟(jì)下行的重要原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)萎縮，經(jīng)濟(jì)將加速下行；第三，不支持政府救樓市的聲音主要原因是考慮到購房者的支付能力，下調(diào)首付款比例則提高了買方的消費(fèi)力。如果經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)下滑過快，政府仍會(huì)采取更多的財(cái)政措施。

　　國信證券：政府在這非常時(shí)刻重塑房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位將對(duì)延緩經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下行起著關(guān)鍵性作用。但對(duì)下調(diào)購房契稅稅率能否起到較好的作用持懷疑態(tài)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否重塑信心還有賴進(jìn)一步力度較大的政策出臺(tái)。

　　申銀萬國：政策改變博弈格局，短期或刺激成交量回升，長期效果仍有待觀察。在這一攬子政策的出臺(tái)，短期內(nèi)可能會(huì)帶來成交量的回升。一方面，政策的出臺(tái)本身會(huì)刺激一部分購房者入市，特別是前期累計(jì)了部分住房需求者可能會(huì)順時(shí)入市；另一方面，部分開發(fā)商也會(huì)借政策之機(jī)加大促銷力度，加速現(xiàn)金回流。

　　東方證券：在國務(wù)院會(huì)議召開后不到5天，與此直接相關(guān)的兩條政策就相繼出臺(tái)，反映出政府維持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)度異常堅(jiān)決，相關(guān)部委貫徹執(zhí)行中央政府政策的具體措施也非常到位。而此次中央房地產(chǎn)政策的明確松動(dòng)，將為各地方政府全面鋪開“房地產(chǎn)救市”行動(dòng)提供更多推動(dòng)力。

　　免責(zé)聲明：本文根據(jù)今日投資在線分析師平臺(tái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行編輯，不代表今日投資的觀點(diǎn)，本篇文章僅供參考，不能做為投資的依據(jù)，投資者宜謹(jǐn)慎控制投資風(fēng)險(xiǎn)。