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    這是一個寒冷的冬季。但在政府減稅、銀行降息、開發商降價的合力之下，11月份京、滬、深及許多二線城市的樓市交易量突現暖意。

    然而，無論開發商還是學者，均未對此次“反彈”表示樂觀。多數人在接受記者采訪中認為，房地產不可能在整體經濟回暖之前率先復蘇，樓市處于低位不斷振蕩的可能性較大。

    來自官方的報告亦沒有對“回暖”表示支持。12月10日，國家發改委、國家統計局發布數據顯示，11月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個百分點；環比下降0.5%。一位財經學者表示，未來樓市的走勢將呈現W型路徑，即在“不斷小幅反彈的底部前行”。

    11月份這波小陽春，或許只是未來漫漫震蕩期的第一次律動。

    京滬深突擊回暖

    來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，11月北京市期房網上簽約13721套，與10月相比漲幅達48%。而在上海，據易居中國房地產研究院統計，全市11月共成交一手商品房近72萬平方米，成交面積環比增長40%。

    深圳樓市同樣呈現出成交回升態勢。11月的前三周，深圳新房與二手房成交量都有成倍增長，其中新房每周成交量分別環比上揚101.9%、6.9%和22.6%。

    “不僅僅是北京、上海這幾個大型城市，許多二線城市都出現了成交量的較大反彈。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示：“這說明房市新政效應開始顯現。”

    南京同樣迎來了一個“金色11月”。據統計，截至11月30日，南京商品房住宅共成交3825套，這個數字較10月份上升達5成之多。

    “非常滿意。”遠洋地產銷售總監肖勁在談及遠洋·沁山水項目的銷售狀況時對記者表示。該項目位于北京玉泉路，以11000元/平方米的低價開盤，2天內近800套房源被一搶而光。

    而這波暖意甚至綿延到12月份。據中體奧林匹克花園總經理陳順介紹，該公司12月6日剛剛完成了一個疊拼別墅項目的開盤。“盡管只用了11月這1個月的時間推廣，排號的客戶卻有近300人，當天開盤的3棟樓共出售80%以上。”

    脆弱的小陽春

    小幅回暖僅僅是表象，其背后的原因卻耐人尋味。

    “最主要原因是市場供應量突然增大。”肖勁認為，臨近年關，新盤集中放量激活了市場。

    據戴德梁行提供的數據顯示，北京10月份供應住宅19760套，成交11664套，而11月份供應量飆升至30433套，成交量也水漲船高達到17061套。但就供銷比而言，并沒有存在反彈。

    易居中國克而瑞信息技術有限公司副總裁張燕在談及上海樓市回暖的原因時也表示，11月份城中心幾個高檔樓盤的入市，在一定程度上拉升了成交量。

    此外，在京、滬兩地集中入市的樓盤中，政策性住房占據了半壁江山。

    來自易居中國的數據顯示，11月份北京經濟適用房、限價房等保障性住房成交套數為7026套，約占總成交量的55%。

    “保障房的大規模入市與消化，導致北京住宅市場成交量上揚。”張燕對記者表示。“從市場面上可以看出這是一個反彈，但尚不能作為商品房回暖的信號。”

    然而，伴隨成交量增長的是開盤均價的持續下跌。

    據亞豪機構監測，北京11月入市的31個項目開盤均價為每平方米13462元，環比下降1.4%，同比2007年也下降了16.3%。

    肖勁也認為這種“繁榮”是表面行為。遠洋·沁山水11000元/平方米的開盤均價顯然在很大程度上刺激了銷售，目前該樓盤所在區域的房價維持在13000元/平方米左右。

    而采取“低開”策略的還有首城國際中心，盡管貴為昔日廣渠路36號的地王，但其13000元/平方米的均價比周邊同質樓盤低出20%，首批226套住房在兩天內銷售一空。

    上海同樣出現了“價跌量增”的現象。易居中國房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對記者表示，上海10月份的住宅成交量及成交價格處于一年中的低谷期，比較基數很低。“反彈是必然，這是一種超跌反彈，因為已經低到不能再低了。”

    “這是一種假回暖。”楊紅旭說：“全國樓市的基本面是下行的，這個大勢短期內不可逆轉。”

    而深圳市場反彈的原因與京、滬又有不同。世聯地產董事長陳勁松認為，深圳樓市的這波暖意“是過去一整年規模性的降價所形成的”。

    “當前的事實證明價格回歸是受到市場歡迎的。對于剛性需求而言，價格降到位就會有人買。”陳勁松說。

    顯然，對于此次小幅回暖，開發商并未顯示出樂觀的態度。

    “將樓市成交量上升與市場復蘇劃等號還為時過早。”陳順表示：“未來幾個月的銷售前景不容樂觀，波動的可能性很大，房價下行趨勢不會很快扭轉。”

    中糧地產副總經理朱海斌在接受采訪時也表示，政策的效果仍然不能確定，“市場發生根本性的轉折不太可能”。

    底部振蕩走勢成型

    “這次成交量反彈是降價、政策等因素合力的結果，但僅靠這些還不足以支持房地產市場持續回暖。”陳勁松表示，之前出臺的限制性政策積累過多，這很難讓樓市真正回暖。

    “是觸底，但絕不是反彈的開始。”顧云昌表示：“保障房可以說釋放了低收入家庭的購買力，要想使這股暖意持續下去，下一步要把中等收入家庭調動起來。”他認為，最有效的手段是對二手房貸進一步放松，“目前決策層出拳還不夠快、不夠狠”。

    肖勁也認為，雖然近期出現小幅反彈，但“市場處于低位運行的態勢不可能在短期改變”。

    盡管有所憂慮，但無論開發商還是學者，都認為未來1個月內的市場走勢會很清晰。

    “開發商為了回籠資金，通常在年底推出較大力度的促銷活動，12月份的成交量可能持續增長。”張燕說。她認為回暖現象是否可以持續下去，關鍵要看“住宅市場新增供應量的多少和市場存量部分的銷售策略”。

    公開數據顯示，截至12月9日，北京12月份住宅市場新增供應量近40萬平方米(其中包括19萬平方米的限價房)。若按此推算，12月份的新增供應量蔚為可觀。

    然而，這一波小高潮后，或許將再度迎來低谷。

    以北京市為例，2009年北京計劃新建廉租房、經濟適用房、限價房等保障、政策性住房850萬平方米。張燕認為，隨著政策性住房購買人群范圍的不斷擴大，勢必對普通商品房的購買人群產生一定的分流作用，但“對普通商品房產生多大的沖擊，還要看其入市的規模究竟有多大”。

    “但房地產不太可能像股票那樣出現持續性的、巨幅的降價。”陳勁松認為，目前國家政策的出臺是以一種摸著石頭過河的心態在進行，所以“市場會持續在低位振蕩”。

    但在契稅減半、央行連續降息、公積金貸款利率下調等一系列利好作用之下，各種降價行為或許會不斷給底部徘徊的樓市帶來一波接一波的小陽春。

    “開發商對于目前的市場環境也并非坐以待斃，進而會推出各種足夠實惠的銷售策略以促進成交量。”陳順認為，開發商很清楚降價促銷的效果，問題在于“到底能撐到什么時候才肯降價”