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如今中國經(jīng)濟正從增量階段轉(zhuǎn)向存量階段，中國的房地產(chǎn)市場也在發(fā)生重大變化，從“增量時代”進入“存量時代”。存量時代下，城市更新成為主流行業(yè)趨勢，不動產(chǎn)的精細化管理與運營成為行業(yè)價值提升的新方向。

2018年3月，作為中信集團房地產(chǎn)板塊投資運營專業(yè)平臺，以商辦不動產(chǎn)投資管理為核心的中信資產(chǎn)運營有限公司（以下簡稱：中信資產(chǎn)運營）與施耐德電氣正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并組建合資公司——中信施耐德智能樓宇科技（北京）有限公司（簡稱中信施耐德）。中信施耐德將積極開拓樓宇智能化及綜合能源服務(wù)市場，戰(zhàn)略布局綠色智能與節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域，以期成為全球領(lǐng)先的智能樓宇整體解決方案服務(wù)商。

基于領(lǐng)先技術(shù)，助力樓宇行業(yè)釋放數(shù)字價值

在5G、大數(shù)據(jù)技術(shù)等新興技術(shù)飛速發(fā)展的背景下，海量數(shù)據(jù)的產(chǎn)生與數(shù)據(jù)價值的挖掘不成正比，在智能建筑領(lǐng)域也有明顯體現(xiàn)，數(shù)據(jù)價值亟待盤活。

施耐德電氣服務(wù)業(yè)務(wù)數(shù)字化運營中心負責(zé)人董鵬談道：“在數(shù)據(jù)方面，信息和連接設(shè)備呈指數(shù)增長：連接設(shè)備將從2014年的17億臺增加至2020年的55億，建筑也將獲得海量數(shù)據(jù)，但建筑使用者和管理者無法充分發(fā)揮建筑的更多潛力，享受到大數(shù)據(jù)紅利的公司不足1‰，已挖掘到的數(shù)據(jù)財富不到0.1‰，智能建筑的智慧并未有所體現(xiàn)。此外，未來20年全世界的耗電量將增加60%，其中近60%源于建筑用電，3/4的建筑成本來自運維。”

這種情況下樓宇客戶的需求也在不斷發(fā)生變化，客戶需要更易操作的整體能源管理體系，更及時高效的能效監(jiān)管系統(tǒng)，以及更有效、定制化的能效分析與專業(yè)咨詢。

據(jù)董鵬介紹，在商業(yè)建筑領(lǐng)域，施耐德電氣將從建筑增值、效率、可持續(xù)及便捷性等方面賦能客戶，助其釋放價值：（1）基于行業(yè)獨有的三層架構(gòu)技術(shù)，打造的中低壓一體化和強弱電一體化為核心的解決方案；（2）從設(shè)計、建設(shè)、調(diào)試、運營各個階段的全生命周期服務(wù)，通過提供及時、有效的服務(wù)，全面控制建設(shè)投入（Capex）與運營投入（Opex）；（3）開放生態(tài)圈，即基于EcoXpert的智能建筑合作伙伴計劃，通過從產(chǎn)品能力（EcoXert計劃的能力培養(yǎng)）、系統(tǒng)集成（幫助他們更好地理解EcoStruxure）、行業(yè)資源（以施耐德電氣已建立的多領(lǐng)域龐大的客戶資源）三個層面的支持，整合并整體提升產(chǎn)業(yè)鏈能力，以更好地助力樓宇市場轉(zhuǎn)型升級。

歷久彌新，時代地標(biāo)開啟智能改造之旅

如今，各行各業(yè)都在發(fā)生“數(shù)字蝶變”，曾經(jīng)見證了一個時代發(fā)展的中國第一座智能化超高層鋼結(jié)構(gòu)建筑——京城大廈也同樣面臨新時代下數(shù)字轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。

京城大廈作為20世紀(jì)90年代北京城最先進的現(xiàn)代化辦公大樓，當(dāng)年所應(yīng)用的設(shè)計理念和技術(shù)，包括設(shè)備設(shè)施，均代表了國際最領(lǐng)先的水準(zhǔn)，是當(dāng)時當(dāng)之無愧的北京地標(biāo)。在歷經(jīng)近30年的使用后，隨著配電設(shè)備超期服役，能耗大，具有安全隱患，故障排除時間長，新風(fēng)系統(tǒng)缺失，智能化程度不足，使用體驗下降等問題的加劇，京城大廈亟需全面的升級改造。

在經(jīng)過詳細探討、論證后，中信資產(chǎn)運營攜手施耐德電氣著手對京城大廈數(shù)字化升級改造。改造伊始，鑒于大廈內(nèi)部電氣設(shè)備的工作狀態(tài)、數(shù)據(jù)并不清晰，雙方并沒有貿(mào)然開始。施耐德電氣首先組織了專家團隊對京城大廈進行了全方位的咨詢評估，與業(yè)主進行了深入的討論和分析，提出了重塑京城大廈新價值的優(yōu)化建議，在保證安全運營的基礎(chǔ)上，更加注重數(shù)字化應(yīng)用和客戶體驗。

軟硬兼施，京城大廈化身智能樓宇標(biāo)桿

對于高層建筑而言，配電設(shè)備的二次改造與調(diào)試難度極高，尤其是對已經(jīng)運行多年的京城大廈，其很多配電產(chǎn)品早已經(jīng)更新?lián)Q代。據(jù)董鵬介紹，為保證京城大廈電力的充足與安全，在硬件方面，施耐德電氣采用強弱電一體化方案，對中、低壓配電系統(tǒng)進行改造，把老式分離式配電柜更換為施耐德電氣智能配電柜，增加了電氣火災(zāi)報警系統(tǒng)，并對所有能耗設(shè)備加裝了數(shù)據(jù)采集和智能監(jiān)控系統(tǒng)，打造了互通互聯(lián)的能源設(shè)備基礎(chǔ)，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)采集分析的通道，保障了整樓設(shè)備的穩(wěn)定運營，同時成立了中央監(jiān)控應(yīng)急指揮中心。

在軟件方面，施耐德電氣應(yīng)用最先進的智能樓宇管理平臺EcoStruxure Building Operation，在機電設(shè)備的監(jiān)控和管理基礎(chǔ)上無縫集成了電力監(jiān)控和能耗管理系統(tǒng)，對主要的機電系統(tǒng)如空調(diào)、通風(fēng)、公共照明等進行人性化智能調(diào)節(jié)和控制。同時“云能效”和“千里眼”云平臺可對能源與設(shè)備、人員操作等數(shù)據(jù)進行采集、分析和進行可視化管理，有效提高能效節(jié)約成本。改造完成后，京城大廈的工作人員可以利用移動終端APP實時顯示設(shè)備的運行狀態(tài)，可快速發(fā)現(xiàn)、報警和定位事故設(shè)備，迅速采取應(yīng)急措施，使設(shè)備運作更加安全高效。

此外，在京城大廈的系統(tǒng)功能上，施耐德電氣對其監(jiān)控范圍和監(jiān)控功能進行升級，全面監(jiān)控京城大廈內(nèi)如供配電系統(tǒng)、冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)機組、新風(fēng)機組、送排風(fēng)機、集水井、中水系統(tǒng)、公共照明等各類機電設(shè)備；在系統(tǒng)性能提升上對大廈樓宇自控系統(tǒng)進行重新選型，以適合當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及互聯(lián)互通技術(shù)的發(fā)展，并為京城大廈內(nèi)的各類機電設(shè)備的管理提供先進、可靠的平臺；在系統(tǒng)功能基本實現(xiàn)的前提下，又通過與京城大廈的管理人員的溝通交流，根據(jù)大廈的運行管理模式制定各類優(yōu)化控制策略，包括各類節(jié)能優(yōu)化策略、各類管理優(yōu)化策略以及提高人員工作效率。

對于現(xiàn)階段的改造成果，董鵬透露：“通過基于施耐德電氣EcoStruxure配電和樓宇整體解決方案，京城大廈80%的故障問題能夠遠程得到解決，遠超‘計劃檢修降低3成’的計劃目標(biāo)，京城大廈初步實現(xiàn)有效節(jié)能20%以上。”最后他表示：“在存量經(jīng)濟時代，施耐德電氣將以能源與自動化雙重優(yōu)勢推進在樓宇、工業(yè)、基建以及數(shù)據(jù)中心在內(nèi)各領(lǐng)域的運維管理水平，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)釋放市場活力，推動我國樓宇產(chǎn)業(yè)升級進程。”