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   中國銀行國際金融研究所昨日向本報提供的研究報告認為，國內房地產市場將由當前的“滯漲”轉入周期性因素主導的下行階段。預計到2010年，房地產周期將重新進入上升周期。

    報告指出，長期來看，隨著城市化率不斷提高，我國房地產市場還有巨大發展潛力。目前而言，隨著全球經濟和我國經濟增長“拐點”的出現，經濟增長開始處于下降周期，我國房地產市場也開始進入調整，局部地區可能出現個貸違約率上升的潛在風險。經濟周期下行將出現信用收縮，規模小、資本實力不足的房地產公司可能出現資金鏈斷裂而形成銀行信貸風險。

    目前，我國商業銀行房地產貸款占全部貸款余額的1/5，但有些分行此項貸款占比已超過40%。在我國經濟周期開始進入下行階段并且部分城市存在房地產泡沫的情況下，銀行的房地產信貸資產有較大風險。為了避免信貸資產質量惡化，應對宏觀調控政策適時調整，以保持房地產市場穩定發展。同時，應對房地產開發的信貸需求有保有壓，避免“一刀切”帶來整個行業的風險；銀行應開展個人住房貸款的真實性檢查，加大對“假按揭”貸款的催收和處置力度。  

   報告全文

    一、對我國房地產市場現狀和未來趨勢的判斷

    (一)當前房地產市場“滯漲”特征顯著

    2008年前7個月，全國房地產開發投資和商品住房竣工面積均繼續保持增長態勢，但全國商品住房銷售面積，無論是現房還是期房，卻出現了不同程度的下降。全國完成房地產開發投資15884億元，同比增長30.9%，全國商品住房竣工面積16533萬平方米，同比增長12.4%，增幅同比提高9個百分點；但銷售面積大幅下降，7月份銷售面積為27743萬平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2個百分點。其中，現房銷售面積同比下降17.8%，增幅同比下降27.6個百分點；期房銷售面積同比下降8.2%，增幅同比下降42個百分點。此外，全國土地市場交易整體降溫。今年上半年，以底價成交的土地接近一半，土地流拍接近10%。

    8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，漲幅比7月低1.7個百分點；環比下降0.1%，首次出現環比下降。

    (二)周期性因素將主導房地產市場繼續下滑

    針對目前房地產市場低迷現象，我們認為我國房地產市場已經進入了周期性調整的階段，2009年的形勢更加不容樂觀，預計到2010年房地產周期將隨經濟周期重新進入上升周期。

    本世紀初，以互聯網為代表的新經濟泡沫破滅，全球經濟陷入長達兩年的衰退。全球央行開始采取寬松的貨幣政策，美聯儲于2003年6月25日將聯邦基金利率下調至1%的歷史最低水平，超低利率刺激了消費和投資，特別是房地產市場啟動帶動全球經濟進入了新一輪經濟增長周期，直到2007年美國次貸危機爆發，終結了全球經濟增長趨勢。從西方經濟周期史來看，由于各國政府采取相機抉擇的貨幣政策和財政政策，經濟增長期拉長，收縮期縮短，衰退的程度減輕，而且經濟衰退期通常為兩年，據此我們認為，2008～2009年全球經濟將低速增長，2010年有望恢復上升。

    隨著我國對外開放程度的提高，凈出口對GDP增長的貢獻率由2001年的-0.1%提高到2007年的21.5%，我國經濟增長對外依賴性增強，經濟周期與發達國家經濟周期開始呈現趨同性。
隨著近期美、歐等發達國家經濟增長放緩甚至出現衰退，對我國出口產生較大的負面影響，預計今明兩年凈出口對GDP拉動將從2007年的2.6個百分點下降到1個百分點。同時，內外需求下降將使部分行業產能過剩問題更加突出，導致企業投資意愿下降，資本形成對GDP的拉動作用將明顯下降。雖然近期消費需求旺盛，但受財富縮水等因素影響未來消費增長也將趨于下降。總之，2007年是我國這輪經濟增長的峰值，預計2008～2010年我國經濟增長率分別為9.8%、9.0%、9.5%。我國經濟周期下行趨勢已經確立，未來兩年我國房地產市場也將隨之調整。

    除了上述周期性因素將主導中國房地產市場繼續下滑外，前期支撐房價快速上升的因素已經發生了變化，也決定了房地產市場短期內難有起色。

    從供給方面看，未來兩年商品房供給充足，空置率有所上升。

    1999年到2008年8月末，累計商品房新開工面積54.93億立方米，商品房竣工面積36.8億立方米，商品房銷售面積37.38億立方米。截至目前，商品房竣工面積和銷售面積基本平衡，但已開工未竣工的商品房面積超過17.55億立方米，并將在今后兩年陸續竣工投放市場，在房地產市場持續低迷的情況下，可能出現階段性供應過剩的問題。數據顯示，截至2008年8月末，全國商品房空置面積達到1.3億立方米，同比增長8.7%，其中空置商品住宅6555萬平方米，增長8.7%。

    從需求方面看，對房地產行業的宏觀調控和信貸緊縮使所謂剛性需求有所減弱。

    首先，投資需求受到極大抑制。剛性需求包括了自住需求和投資需求兩部分。然而，這兩部分需求在不同市場環境下會發生變化。對于首次置業特別是那些中低收入居民的住房需求，這部分剛性需求只有通過增加保障性住房來滿足。目前各大中城市已經將加大保障性住房供應列入政府工作重要任務。保障性住房制度的建立和完善有助于緩解通過市場方式解決住房需要的壓力。

    2007年9月，央行和銀監會聯合下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，其中關于對第二套房貸提高按揭成數和利率的規定對抑制投資需求效果顯著，在投資成本提高和房市疲弱的情況下，房地產投資性需求已被逼出市場。

    其次，信貸緊縮導致購房需求的實際購買力下降。所謂的剛性需求無論是自住還是投資都需要利用銀行的按揭貸款支持才能轉變為現實的購買力。因此，房價能否持續上漲對銀行住房按揭貸款是否擴張依賴性很強。然而，在目前房市低迷和信用緊縮的情況下，銀行因擔心斷供的信用風險上升開始主動壓縮住房按揭貸款，居民因擔心房價持續下降導致購房意愿下降也減少了對住房按揭貸款的需求。住房按揭貸款供給和需求的減少將使房價繼續上漲失去支撐。

    第三，人民幣升值放緩導致人民幣資產吸引力下降。前期人民幣升值帶來的人民幣資產重估效應被認為是支撐中國房價快速上升的重要因素。而隨著人民幣升值放緩，資產重估效應顯著弱化。2008年8月末，人民幣實際有效匯率較匯改前升值了19.2%，在中國經濟增長開始趨于下降的背景下，人民幣再次大幅度升值的概率降低，而且美元匯率已經觸底反彈并開始逐步走強，從而降低了人民幣資產的吸引力，如果人民幣升值預期改變將促使熱錢拋售中國資產變現，進而對房價產生下降壓力。

    (三)從中長期來看，房地產貸款市場還有巨大發展潛力

    銀行業發展史表明，商業銀行信貸投向占比最高的行業將是房地產。在美國，1992年末美國銀行業的房地產占GDP的13.7%。可以說，房地產市場的波動將對美國銀行業產生舉足輕重的影響。在本世紀初新經濟泡沫破滅后，為了刺激經濟增長，美國聯邦基金利率下降到1%，低利率以及寬松的按揭貸款條件導致商業銀行房地產貸款再度迅速擴張，房地產貸款占全部貸款比重從2001年末的46.3%上升到2006年末的57.4%，提高了11.1個百分點。缺乏有效的監管和足夠的風險意識最終導致了次貸危機爆發，美國銀行業不得不收縮房地產貸款，到2008年6月末，房地產貸款占全部貸款比重為54.9%，較2006年末下降了2.5個百分點。

    我國商業銀行房地產貸款占全部貸款比重從1998年末的4%提高到2007年末的18.3%，房地產貸款占GDP的比重也基本同比例上升。與美國相比，我國房地產貸款無論從絕對額還是占比看都有巨大的上升空間。值得注意的是，盡管美國商業銀行房地產貸款占據了商業銀行信貸資產的半壁江山，但由于美國銀行業資產多元化，房地產貸款只占全部資產的1/3，即使如此，美國次貸危機爆發仍然對該國銀行業造成了系統性風險。目前，我國商業銀行房地產貸款只占全部貸款余額的1/5，但在有些分行此項占比已經達到了40%以上。所以，在我國經濟周期開始進入下行階段并且局部城市存在房地產泡沫的情況下，應高度關注房地產市場的調整可能對我國銀行業造成系統性的風險。