為什么要調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)？
從國際經(jīng)驗(yàn)看，不動(dòng)產(chǎn)稅收一般占地方財(cái)政收入的７０％以上，而我國地方財(cái)政收入主要依靠與工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的營業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅等，僅這三項(xiàng)稅收收入在地方財(cái)政收入中所占的比重就達(dá)到７０％，不動(dòng)產(chǎn)方面的稅收所占比重很低。完善不動(dòng)產(chǎn)稅收政策、加大不動(dòng)產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的比重，應(yīng)當(dāng)成為下一步完善地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)的方向。
黨的十六屆三中全會(huì)提出要加大不動(dòng)產(chǎn)保有成本，研究開征物業(yè)稅（不動(dòng)產(chǎn)稅），《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》明確提出要加大對建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度。根據(jù)我國現(xiàn)行土地稅收設(shè)置，在建設(shè)用地保有環(huán)節(jié)的稅收只有城鎮(zhèn)土地使用稅。從征收情況看，２００３—２００５年，城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)際征收額分別為：９１．５億元、１０６．２億元、１３７．３億元，占同期地方財(cái)政收入的比例不到１％。主要問題就是稅率過低，平均稅負(fù)只有１．２元／平方米，并且征繳不到位，對多占少用、浪費(fèi)土地現(xiàn)象缺乏經(jīng)濟(jì)制約。從實(shí)際操作看，物業(yè)稅的出臺(tái)需要一定過程，目前提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅率既可以起到提高建設(shè)用地保有成本的目的，又簡便易行，便于操作。為此，《通知》明確要提高城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)，擬在現(xiàn)行基礎(chǔ)上提高２倍，并嚴(yán)格控制減免稅范圍。
提高城鎮(zhèn)土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)，可以有效提高城鎮(zhèn)土地使用稅收入在地方財(cái)政收入中的比重。據(jù)初步測算，標(biāo)準(zhǔn)提高后，全國城鎮(zhèn)土地使用稅收入將從２００５年的１３７．３億元提高到４００億元以上，不僅可以加大用地者的土地保有成本，促進(jìn)集約節(jié)約用地，還可以增加地方財(cái)政收入，優(yōu)化地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，促使城市政府立足于存量建設(shè)用地的有效利用，緩解城市規(guī)模擴(kuò)張沖動(dòng)。
《通知》提出的調(diào)控措施對地價(jià)水平會(huì)產(chǎn)生什么影響？
《通知》從調(diào)整利益機(jī)制入手，提出將社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，以及提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)等政策措施。這些措施的實(shí)施，將在一定程度上影響地價(jià)的構(gòu)成和水平。
從當(dāng)前地價(jià)構(gòu)成看，取得成本（征地補(bǔ)償安置和拆遷費(fèi)用）、開發(fā)成本（幾通一平費(fèi)用）和政府收益（相關(guān)稅費(fèi)和土地純收益），大體各占１／３，其中被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)明顯偏低。從一些試點(diǎn)城市的測算看，政策調(diào)整后，征地補(bǔ)償安置費(fèi)大體要提高１倍，地方政府獲取的土地出讓純收益在地價(jià)中的比重將有所下降。對地價(jià)水平的影響是：房地產(chǎn)用地出讓價(jià)格將基本持平（房地產(chǎn)用地是采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，土地價(jià)格由市場決定），工業(yè)用地的出讓價(jià)格將上漲４０％—６０％，但也只是恢復(fù)到基準(zhǔn)地價(jià)的水平（工業(yè)用地價(jià)格一般是成本價(jià)格，目前，按規(guī)定工業(yè)用地出讓最低價(jià)是按基準(zhǔn)地價(jià)的７０％確定的，各地工業(yè)用地實(shí)際出讓價(jià)比這還要低）。從這些試點(diǎn)城市的實(shí)際情況看，地價(jià)上漲的幅度是可以承受的。同時(shí)，工業(yè)用地價(jià)格適度提高，也可以從經(jīng)濟(jì)上抑制工業(yè)用地過度擴(kuò)張，有利于促進(jìn)各地招商引資質(zhì)量的提高。
為什么要建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度？
當(dāng)前土地調(diào)控中的一個(gè)突出問題就是工業(yè)用地增速過快，除了投資拉動(dòng)外，一個(gè)重要原因就是地區(qū)之間惡性競爭，競相壓低地價(jià)招商引資，一些地方為引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目實(shí)行零地價(jià)甚至負(fù)地價(jià)政策。這一方面造成國有土地收益大量流失，另一方面也助長了大量低水平重復(fù)建設(shè)。對此，《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》要求各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價(jià)制訂并公布協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。但從實(shí)際情況看，一些地方為了方便招商引資而人為壓低最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，甚至人為壓低基準(zhǔn)地價(jià)，造成了新的區(qū)域不平衡。為解決這一問題，《通知》明確國家要建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，以遏制各地招商引資中競相壓低地價(jià)的惡性競爭行為。同時(shí)，這一制度也有利于各地招商引資質(zhì)量的提高，有利于地區(qū)之間產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，有利于以工補(bǔ)農(nóng)、以城促鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的和諧社會(huì)的建立。
需要說明的是，國家要建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，并不是全國工業(yè)用地一個(gè)價(jià)格，而是要根據(jù)全國土地等級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)水平等綜合平衡后分等級(jí)確定，在綜合平衡過程中，要充分體現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要所確定的優(yōu)化開發(fā)、重點(diǎn)開發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)等不同主體功能區(qū)的土地利用政策，體現(xiàn)國家區(qū)域發(fā)展政策，由國土資源部統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。
同時(shí)，為保證最低價(jià)制度的嚴(yán)格實(shí)施，增強(qiáng)工業(yè)用地出讓的公開性，充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，《通知》強(qiáng)調(diào)要規(guī)范工業(yè)用地出讓管理，明確工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。
